Transformation radicale du marché du jeonse en Corée : l'ère des loyers à 1 million de wons et la crise de l'offre immobilière

Le marché immobilier locatif coréen connaît une transformation structurelle fondamentale. Le passage du système traditionnel jeonse (dépôt de garantie sans loyer mensuel) vers la location classique, amorcé par les scandales de fraude immobilière, est devenu une tendance irréversible en septembre 2025. Alors que la moitié des locataires d'appartements à Séoul supportent désormais des loyers mensuels dépassant 1 million de wons (environ 700 euros), la diminution de 40% des nouvelles constructions à l'échelle nationale aggrave considérablement le fardeau du logement.

Selon les dernières données publiées par la municipalité de Séoul, 50,3% des locataires d'appartements paient un loyer mensuel supérieur à 1 million de wons, soit une hausse de 15% par rapport à la même période l'année dernière. Particulièrement dans les trois arrondissements prestigieux de Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa), le pourcentage de locataires payant plus de 1,5 million de wons (environ 1 050 euros) dépasse 60%, illustrant que le coût du logement à Séoul a atteint des niveaux extrêmes. Ce phénomène résulte de la conversion massive vers la location mensuelle par les propriétaires, suite à la concentration des fraudes jeonse dans les segments supérieurs à 200 millions de wons de dépôt.

L'effondrement structurel du marché jeonse

L'effondrement du marché jeonse dépasse la simple hausse des prix pour menacer l'existence même de ce système unique à la Corée. Selon les données de Korea Real Estate Board, la proportion de nouveaux contrats jeonse au premier semestre 2025 est tombée à 23,4% du total des contrats locatifs, soit une chute drastique depuis 45,2% en 2020. À Séoul particulièrement, cette proportion a chuté à 18,9%, marquant une transition complète vers un marché dominé par la location mensuelle.

Cette transformation s'explique par le renforcement des exigences d'assurance jeonse et l'aversion au risque accrue des propriétaires. Les scandales de fraude jeonse qui se sont intensifiés depuis le second semestre 2022 ont poussé les propriétaires, inquiets de la gestion de dépôts massifs, à accélérer leur conversion vers la location mensuelle. Les données de Séoul montrent d'ailleurs que les zones les plus touchées par les fraudes jeonse présentent les taux de conversion les plus élevés.

Le problème majeur réside dans le fait que cette réduction du marché jeonse se répercute intégralement sur les locataires. Un même appartement qui était proposé en jeonse pour 250 millions de wons se retrouve converti en location mensuelle avec 50 millions de wons de dépôt et 1,8 million de wons de loyer mensuel. Cela représente une charge annuelle de 21,6 millions de wons, équivalant à un rendement de 8,6% sur l'ancien dépôt jeonse.

Pénurie de l'offre et frénésie des loteries immobilières

Parallèlement à l'augmentation des coûts de logement, la pénurie de l'offre immobilière s'aggrave. En 2025, le volume de nouvelles constructions a diminué de 40% par rapport à l'année précédente, et la pénurie à Séoul et dans la région métropolitaine a atteint des niveaux critiques. Le complexe Jamsil Le El, mis en vente en septembre, a enregistré un taux de concurrence de 632 candidats pour un appartement, lui valant le surnom de "loterie à 1 milliard de wons".

Selon l'analyse de l'Institut de recherche de KB Kookmin Bank, les mises en chantier de 2025 sont estimées à 380 000 unités tandis que les achèvements ne devraient atteindre que 360 000 unités. Ces chiffres restent largement inférieurs à la demande estimée de 450 000 logements annuels, indiquant que la pénurie structurelle persistera. Dans la région métropolitaine notamment, les retards dans les projets de rénovation urbaine limitent davantage l'offre nouvelle.

Cette pénurie entraîne une hausse des prix de vente. Le prix moyen de vente des nouveaux appartements à Séoul dépasse 35 millions de wons par 3,3 m² (environ 24 500 euros), et dans le district de Gangnam, les prix ultra-premium dépassant 50 millions de wons par 3,3 m² se généralisent. Avec des plus-values moyennes de 300 millions de wons entre prix de vente et valeur marchande, les souscriptions immobilières ont acquis un caractère quasi-loterie.

Le paradoxe de la baisse des taux et le fardeau du logement

La politique de baisse des taux directeurs de la Banque de Corée crée paradoxalement une aggravation du fardeau du logement. Bien que la baisse des taux puisse temporairement stimuler la demande jeonse via des crédits moins chers, elle exerce en réalité une pression haussière sur les prix jeonse dans un contexte de pénurie fondamentale de l'offre. En septembre, les prix jeonse des appartements séoulites ont augmenté de 0,3% par rapport au mois précédent, maintenant leur tendance haussière malgré l'accélération des conversions vers la location mensuelle.

L'effet de la baisse des taux reste particulièrement limité sur le marché locatif mensuel. Les loyers mensuels étant directement liés aux attentes de rendement des propriétaires-investisseurs, ils dépendent davantage des prix de marché locaux et de l'équilibre offre-demande que des taux d'intérêt. Au contraire, l'anticipation de hausse des prix d'actifs pourrait intensifier les pressions à la hausse des loyers.

Selon les données de Korea Housing Finance Corporation (HUG), les demandes de prêt viager hypothécaire au troisième trimestre 2025 ont augmenté de 25% par rapport à la même période l'année précédente. Cet indicateur révèle indirectement que les propriétaires âgés développent leurs activités locatives mensuelles pour sécuriser des revenus locatifs.

Réponses politiques et limites

Bien que le gouvernement mette en œuvre diverses politiques pour alléger le fardeau du logement, il montre ses limites dans l'élaboration de solutions fondamentales. L'obligation d'assurance jeonse via la loi de protection locative a contribué à stabiliser le marché jeonse, mais a simultanément accéléré les conversions vers la location mensuelle. Bien que l'introduction d'un plafonnement des loyers soit débattue, les inquiétudes concernant une réduction potentielle de l'offre locative restent importantes.

Le développement de nouvelles villes et les projets GTX sont en cours pour étendre l'offre, mais les emménagements effectifs ne sont prévus qu'après 2028, limitant la résolution immédiate de la pénurie. De plus, l'augmentation des coûts de construction et le renforcement réglementaire font continuellement grimper les prix de vente des nouvelles offres, créant des difficultés fondamentales pour assurer la stabilité résidentielle des classes populaires.

Les experts anticipent la poursuite de ces tendances au second semestre 2025. La transformation structurelle du marché jeonse a atteint un point de non-retour, et l'ère des loyers à 1 million de wons risque fort de devenir la nouvelle norme à Séoul. Dans ce contexte, l'élaboration urgente de mesures politiques globales et à long terme, combinant expansion de l'offre gouvernementale et soutien substantiel pour alléger les charges locatives, devient impérative.

Finalement, le marché immobilier locatif coréen traverse une transition paradigmatique complète du système jeonse vers la location mensuelle, transformation qui dépasse le simple ajustement de marché pour signifier un changement fondamental de la culture résidentielle. Face au double défi de la pénurie d'offre et des coûts élevés de logement, une réponse politique globale et à long terme pour assurer la stabilité résidentielle des citoyens ordinaires devient une nécessité absolue.