Les prix immobiliers de Séoul augmentent pour la 4e semaine consécutive, au-delà de la rivière Han - débat sur la régulation relancé

Le 3 octobre 2025, les prix des appartements de Séoul affichent une hausse pour la quatrième semaine consécutive, s'étendant au-delà des quartiers premium au sud de la rivière Han (Gangnam, Seocho, Songpa) vers les zones nord et périphériques. La possibilité de régulations supplémentaires soulève des tensions sur le marché immobilier. Pour le contexte francophone, la rivière Han divise Séoul comme la Seine divise Paris, avec les quartiers sud comparables au 7e arrondissement et Neuilly, tandis que les zones nord ressemblent au 18e arrondissement et la banlieue parisienne.

Prix des appartements de Séoul en hausse 4 semaines consécutives

Selon l'Institut immobilier coréen, les prix de vente des appartements de Séoul ont augmenté de 0,18% par rapport à la semaine précédente lors de la dernière semaine de septembre. Cette hausse consécutive depuis 4 semaines montre une tendance à l'expansion progressive. Pour les lecteurs francophones, cette dynamique rappelle les hausses immobilières observées à Paris et Bruxelles après les baisses de taux d'intérêt, où les quartiers centraux premium entraînent ensuite l'ensemble du marché.

Par zone, les "Gangnam 3-gu" (Gangnam +0,31%, Seocho +0,29%, Songpa +0,27%) continuent de mener la hausse. Mais récemment, les zones au nord du fleuve Han comme Mapo (+0,22%), Yongsan (+0,20%), Seongdong (+0,19%), ainsi que les zones périphériques comme Nowon (+0,15%) et Gangseo (+0,14%) montrent également des hausses significatives. Cette géographie immobilière coréenne est comparable à la manière dont les hausses parisiennes commencent dans le Triangle d'Or et se propagent vers le 9e arrondissement et la proche banlieue, ou comment Bruxelles voit les prix augmenter d'abord dans le quartier européen puis vers Ixelles et Schaerbeek.

Les experts immobiliers analysent : "Les attentes de baisse des taux en septembre et l'abondance de liquidités sont les principales causes de la hausse des prix", ajoutant "En particulier, alors que les prix des appartements dans les Gangnam 3-gu atteignent des sommets, la demande se déplace vers des zones relativement sous-évaluées". Ce phénomène reflète les dynamiques observées en France où les acheteurs parisiens se tournent vers la première couronne (Saint-Denis, Montreuil) quand les prix centraux deviennent inaccessibles.

Le marché locatif "jeonse" en hausse également depuis 8 mois

Le marché locatif affiche aussi une tendance haussière. Les prix de location "jeonse" des appartements de Séoul ont augmenté pour le 8e mois consécutif, en hausse de 0,12%. Les hausses sont particulièrement marquées à Gangnam (+0,25%) et Seocho (+0,22%). Pour le contexte francophone, le système "jeonse" est unique à la Corée : les locataires paient un dépôt important (60-80% du prix d'achat) sans loyer mensuel, et récupèrent l'intégralité du dépôt en partant. C'est très différent du système français de dépôt de garantie (1-2 mois de loyer) et loyers mensuels, ou du système belge similaire.

Selon l'analyse de Jiptoss, les nouveaux contrats jeonse d'appartements à Séoul en juillet-août ont atteint 12 108 cas, en baisse de 30,4% par rapport à la même période de l'année précédente (17 396 cas). La pénurie de biens en jeonse augmente la pression haussière sur les prix. Cette rareté de l'offre locative rappelle les tensions sur le marché parisien où la loi Pinel et l'encadrement des loyers ont réduit l'offre, ou la pénurie de logements sociaux en Belgique qui pousse les prix à la hausse.

Un agent immobilier témoigne : "Les biens en jeonse diminuent drastiquement, rendant difficile pour les locataires de trouver des conditions appropriées", ajoutant "Dans certaines zones, on observe un phénomène de 'jeonse inversé' où le jeonse dépasse 80% du prix de vente". Cette situation est comparable aux marchés tendus de Lyon ou Genève où les dépôts de garantie et loyers deviennent prohibitifs pour les classes moyennes.

Le gouvernement examine des régulations supplémentaires

Alors que la hausse des prix persiste, des spéculations émergent sur l'examen de régulations supplémentaires par le gouvernement. Un responsable gouvernemental déclare : "Nous surveillons attentivement les tendances du marché", ajoutant "Si nécessaire, nous prendrons des mesures appropriées". Cette approche réglementaire rappelle les débats français sur l'encadrement des loyers à Paris ou les discussions belges sur la taxation des plus-values immobilières.

L'industrie prévoit des examens sur le renforcement des régulations de prêt, la réintroduction du plafonnement des prix de vente neufs, et le renforcement de la récupération des profits excédentaires de reconstruction. En particulier, alors que les prix de vente dans certaines zones de Séoul dépassent 100 millions de won par pyeong (environ 280 000 euros par 33m²), la discussion sur la réintroduction du plafonnement des prix gagne du terrain. Ce niveau de prix est comparable aux 15 000-20 000 euros/m² observés dans le Triangle d'Or parisien ou le quartier européen de Bruxelles.

Le parti d'opposition Parti du Pouvoir du Peuple s'oppose fermement : "Les régulations qui ignorent les principes du marché déforment plutôt le marché". En revanche, le parti au pouvoir maintient : "Il faut prendre les mesures nécessaires pour la stabilité du logement des classes populaires". Ce débat politique reflète les clivages français entre régulation du marché (gauche) et liberté économique (droite), ou les discussions belges entre intervention publique et initiative privée.

Polarisation accrue en province

Contrairement à Séoul, la polarisation s'intensifie en province. Sejong (-0,05%), Daejeon (-0,03%), Gwangju (-0,02%) affichent des baisses, tandis que Busan (+0,08%) et Daegu (+0,06%) montrent de légères hausses. Cette fracture territoriale rappelle les disparités françaises entre Paris/Île-de-France en hausse et les villes moyennes en stagnation (Limoges, Bourges), ou la Belgique où Bruxelles et Anvers prospèrent tandis que les villes wallonnes déclinent.

En particulier, les appartements invendus dans les villes moyennes de province augmentent rapidement. Selon le Ministère du Territoire, les logements invendus nationaux atteignent 45 000 unités en septembre, en hausse de 35% par rapport à la même période de l'année précédente. 85% sont concentrés en province. Cette crise de l'invendu ressemble aux difficultés du marché espagnol après 2008 ou aux programmes neufs non vendus dans certaines régions françaises moins dynamiques.

Un chercheur immobilier analyse : "Le marché se dualise avec une pénurie d'offre à Séoul et un manque de demande en province", ajoutant "La réponse politique du gouvernement doit aussi être différenciée selon les régions". Cette approche territoriale différenciée rappelle les politiques françaises de zonage (zones A, B, C) pour les aides au logement ou les programmes spécifiques pour les territoires en difficulté en Belgique.

Perspectives futures

Le marché immobilier devrait maintenir sa tendance haussière dans un avenir proche. Shinhan Bank prévoit "une hausse supplémentaire de 3 à 5% des prix des appartements de Séoul d'ici la fin de l'année". Cette projection rappelle les prévisions de Credit Suisse pour Genève ou BNP Paribas Real Estate pour Paris dans des contextes de baisse des taux d'intérêt.

Cependant, les variables sont nombreuses. Le rythme de baisse des taux américains, la reprise économique domestique, l'intensité de la régulation gouvernementale devraient influencer le marché. Un responsable de KB Kookmin Bank commente : "Si les taux baissent plus rapidement que prévu, l'ampleur de la hausse des prix pourrait s'accroître", ajoutant "À l'inverse, si le gouvernement introduit des régulations fortes, la tendance haussière pourrait s'inverser". Ces facteurs macroéconomiques influencent les marchés francophones de la même manière, comme observé lors des cycles BCE en Europe.

Les experts avertissent que les investissements "yeong-kool" (prêts jusqu'à l'âme - surendettement immobilier) sont risqués. L'expert immobilier Kim déclare : "Emprunter massivement pour acheter simplement parce que les prix montent est dangereux", ajoutant "Il faut décider prudemment en considérant ses revenus et sa capacité de remboursement". Ce conseil prudentiel reflète les avertissements des autorités financières françaises sur le surendettement immobilier ou les recommandations de la Banque de Belgique sur les ratios d'endettement.

Le gouvernement prévoit de tenir une réunion d'examen du marché immobilier après les vacances de Chuseok pour discuter des mesures. L'attention du marché se concentre sur les cartes que le gouvernement jouera. Cette attention réglementaire rappelle l'anticipation des marchés européens avant les annonces de politique du logement par les ministères concernés ou les décisions de l'AMF en France.

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